La braga negli impianti di scarico condominiali

Inviato da claudio.gangemi il Ven, 07/16/2021 - 10:13

A) Definizione di braga.

Gli scarichi delle acque reflue condominiali si dividono in orizzontali e verticali: la colonna verticale, di fatto, é costituita da tratti di tubo, denominati “collettore” collegati da innesti, denominati “braghe”, che collegano altresì la colonna alle singole proprietà attraverso le loro diramazioni. In caso di rottura e di conseguenti infiltrazioni negli appartamenti, è necessario verificare se l’inconveniente si sia verificato in una parte privata, per cui responsabile sarà il condòmino verso il quale la diramazione è diretta, ovvero in una parte condominiale, con tenutezza da parte del Condominio.

Posta questa premessa, la Suprema Corte, proprio con riferimento alla braga, ebbe a specificare che <<la presunzione di comproprietà, prevista dall'art. 1117 c.c., n. 3, anche per l'impianto di scarico delle acque, opera con riferimento alla parte dell'impianto che raccoglie le acque provenienti dagli appartamenti, e, quindi, che presenta l'attitudine all'uso ed al godimento collettivo, con esclusione delle condutture (ivi compresi i raccordi di collegamento) che, diramandosi da detta colonna condominiale di scarico, servono un appartamento di proprietà esclusiva>> (Cass. n. 19045/10). Pertanto la braga, in quanto funzionalmente utile solamente all'unità immobiliare di proprietà esclusiva, è considerata parte d'impianto posizionata oltre quella diramazione cui l'art. 1117 c.c. attribuisce valore di punto di demarcazione tra proprietà comune ed esclusiva e, quindi, è di proprietà solitaria.

 

B) Braga e interpretazione giurisprudenziale

L’art.1117 n. 3 c.c. specifica che gli impianti debbono considerarsi (e non presumersi cfr. Cass. SS.UU. n. 7449/93) di proprietà comune “ fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”.

In ragione della sua ubicazione materiale (dopo la diramazione) e la sua funzione (raccordo tra parte comune ed esclusiva dell’impianto), la Cassazione afferma costantemente che <<la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all'uso (ed al godimento) di tutti i condomini; e, nella specie, la braga qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza de singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi, di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini>> (Cass. 3 settembre 2010 n. 19045).

Successivamente, con Ordinanza n.778/12, secondo alcuni commentatori la S.C. avrebbe mutato indirizzo statuendo che <<In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell’art.1117 c.3 CC., la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini si estende fino al punto del loro raccordo con l’innesto nella colonna verticale, all’altezza di ciascun piano dell’edificio. Ne consegue che la parte di colonna di scarico che, all’altezza di ciascun piano dell’edificio condominiale, funge da raccordo tra tale colonna e lo scarico dei singoli appartamenti (braga) va qualificato come bene condominiale, proprio in relazione alla sua funzione e in quanto strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale>>.

C) Apparente contrasto giurisprudenziale  

In realtà, come peraltro evidenziato nella stessa Sentenza in ultimo citata, a parere dello scrivente non sussiste alcun contrasto con le precedenti decisioni della S.C. in quanto la vicenda oggetto di quella pronunzia presentava delle particolarità e peculiarità nel <<fatto>>, confermate dagli accertamenti tecnici resi in quel giudizio di merito, peculiarità pienamente intellegibili solo attraverso la lettura integrale della pronunzia stessa.

Infatti, si legge in sentenza: <<il punto di rottura della braga non aveva alcun riguardo al tratto di tubi a servizio dei singoli appartamenti, ma si trovava nella sua parte bassa nel punto cioè in cui tale braga è strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale, senza la quale lo scarico verticale non sarebbe in grado di svolgere la sua funzione”.

La motivazione della S.C. si è integralmente rifatta alla Sentenza del Tribunale a quo e agli argomenti in punto di fatto che sono stati alla base della decisione poi impugnata in Cassazione: Le infiltrazioni non derivano da condotte delle unità immobiliari bensì dalla braga nella quale si innestano detti  condotti; ... la perdita d'acqua doveva localizzarsi sulla braga della colonna di scarico verticale del condominio e precisamente nel punto d'innesto tra la braga e lo scagno nel quale s'inserisce lo scarico del lavello della cucina dell'appartamento di proprietà R… . II CTU inoltre aveva accertato che «anche l'innesto dello scarico del lavello dell'appartamento di proprietà della condomina R. è realizzato correttamente, che la perdita d'acqua nell'appartamento dei signori S. si verifica anche quando era fatta correre l'acqua di appartamenti sovrastanti, che la perdita riguarda un punto della colonna condominiale verticale>. Osservava ancora il giudice che il consulente tecnico, nella descrizione della colonna condominiale, aveva affermato che la stessa «non è costituita da un'unica tubazione continua bensì da una serie di tratti di tubo, che in corrispondenza dei piani ove sono poste le unità immobiliari, sono tra loro legate mediante un pezzo speciale denominato "braga ghis/smu doppia scaglio 45°" nel quale s'innestano i vari scarichi privati dei lavelli delle unità immobiliari poste ai vari piani. La perdita... non è sull'innesto dello scarico privato e la colonna verticale né nel raccordo di collegamento che si dirama verso le proprietà dei singoli condomini, ma nella braga a doppio scagno, alla base dello scagno medesimo che in base alla descrizione fatta dal ctu costituisce parte integrante della colonna di scarico verticale condominiale in quanto funge da collegamento tra i vari tratti di tubo di cui la colonna verticale stessa è composta»… In definitiva quindi il Tribunale ha fondato la sua decisione con un'argomentazione con la quale ha dato prevalenza alla specifica conformazione della colonna verticale di scarico, della quale fa parte proprio la braga di collegamento (e senza la quale il funzionamento della colonna verticale verrebbe meno) rispetto alla funzione di collegamento con gli scarichi delle singole unità immobiliari. Il ragionamento compiuto dal giudice non appare affetto dai vizi denunciati, né appare violato l'articolo 1117, 3° comma del codice civile, posto che correttamente quest'ultimo può essere interpretato nel senso che la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini sulla colonna verticale è limitata fino al punto del loro raccordo con l'innesto nella stessa.

In altri termini la Corte senza enunciare un nuovo e diverso principio di diritto ha affrontato il caso specifico nel quale la fessurazione riguardava sì la braga ma non nel punto in cui essa costituisce diramazione (tratto sub-orizzontale) ma in quello in cui è verticale, ossia alla base della “V” della braga che è anche parte della condotta verticale: non v’è dubbio che l’esatto punto di individuazione della fessurazione afferisca al tratto verticale della braga che costituisce un tutt’uno con il restante collettore piuttosto che la parte a 45° del pezzo medesimo (La perdita... non è sull'innesto dello scarico privato e la colonna verticale né nel raccordo di collegamento che si dirama verso le proprietà dei singoli condomini, ma nella braga a doppio scagno,, alla base dello scagno medesimo che in base alla descrizione fatta dal ctu costituisce parte integrante della colonna di scarico verticale condominiale in quanto funge da collegamento tra i vari tratti di tubo di cui la colonna verticale stessa è composta».)

La specificità di tale pronuncia che - si ribadisce - ha affrontato una peculiare situazione fattuale quale quella descritta in sentenza, non contrasta col principio generale di proprietà esclusiva dell’impianto a partire dal punto di diramazione, trattandosi di una fattispecie particolare (fessurazione nel punto verticale di innesto). E la conferma è rinvenibile proprio nella stessa pronuncia laddove la Corte, richiamando gli accertamenti del CTU, afferma che la perdita d'acqua nell'appartamento dei signori S. si verifica anche quando era fatta correre l'acqua di appartamenti sovrastanti, che la perdita riguarda un punto della colonna condominiale verticale.

In altri termini, ferma restando la proprietà della braga (tratto sub-orizzontale) in capo al condòmino che se ne serve, qualora la fessurazione avvenga nel punto di innesto della braga nella condotta verticale sì da costituire un unicum col collettore verticale, sussiste la responsabilità del condominio ex art.2051 CC.